Come affittare immobili negli USA

Affittare uno spazio commerciale è un passo fondamentale per il successo di un’attività negli Stati Uniti. Ci sono molteplici variabili da tenere presente quando si decide di negoziare l’affitto di uno spazio commerciale.

Prima di entrare in una fase di negoziazione con il proprietario di un immobile a cui siete interessati, è importante sapere che gli affitti commerciali differiscono, a volte in maniera sensibile, da quelli di immobili ad uso residenziale. Prima di sottoscrivere un contratto, quindi, è importante comprendere quali siano i termini base dello stesso, come ad esempio, l’ammontare dell’affitto, la durata, la descrizione dell’immobile, il deposito richiesto, e così via.
Affidarsi a un consulente è quindi di primaria importanza in questa fase dell’avvio della propria attività.

Come affittare e acquistare immobili negli USA

Differenze tra Affitti Commerciali e Residenziali

È vitale, dal primo momento in cui si decide di prendere in affitto uno spazio commerciale per avviare una attività negli USA, capire che dal punto di vista non solo pratico, ma soprattutto legale, affitti commerciali e residenziali sono molto diversi.

• Legislazioni di protezione del consumatore: gli affitti commerciali non sono, generalmente, soggetti alle più comuni leggi sulla tutela e protezione del consumatore che servono a proteggere chi affitta un immobile a fini residenziali. Ad esempio, per quanto riguarda i contratti di affitto di spazi commerciali, non vi sono normative che indichino un ammontare massimo del deposito cauzionale, nemmeno regolamentazioni che garantiscano la tutela della privacy dell’affittuario.
• Mancanza di contratti standard: la maggior parte dei contratti di affitto commerciale negli Stati Uniti non è basata su un modello standard. Di conseguenza, i termini o le clausole in esso contenute sono oggetto di negoziazione tra le parti. Quindi il contratto presentato al potenziale affittuario è un contratto fatto su misura per soddisfare le richieste e le necessità del proprietario dell’immobile. Molti dei contratti in questione sono, infatti, redatti da avvocati che curano specificamente gli interessi dei proprietari. È pertanto fondamentale condurre una valutazione attenta del contratto e dei termini offerti all’affittuario.
• Lunga durata e difficoltà di cancellazione: i contratti commerciali sono solitamente stipulati per una durata superiore a quelli di locazione residenziale. I proprietari prediligono, infatti, affittare i propri locali per periodi prolungati piuttosto che dover tornare sul mercato dopo qualche anno. La lunga durata comunque è un elemento importante anche per l’affittuario, il quale, avendo l’obiettivo di sviluppare un’attività a lungo termine, ha la certezza di poter contare su un contratto di affitto della durata di 5/10 anni o più e la garanzia che i costi rimarranno stabili e predeterminati. Proprio a causa della durata estesa, va però tenuto in considerazione che l’investimento su un affitto decennale è una spesa molto importante per una qualsiasi attività.
• Negoziazione e flessibilità: Gli affitti commerciali sono contratti in cui la negoziazione e la flessibilità sono elementi cruciali. Non esistendo contratti standard, l’affittuario ha la possibilità di negoziare con il proprietario dell’immobile i termini più indicati per lo sviluppo del proprio investimento. Da una parte gli affittuari hanno esigenze specifiche, e dall’altra i proprietari vogliono garantirsi la certezza di poter contare su un’entrata mensile fissa e non soggetta a leggi di mercato troppo restrittive.

Tipologie di affitto commerciale negli Stati Uniti

Vi sono diverse tipologie di contratto, con differenze piuttosto rilevanti (a causa della flessibilità degli accordi). In generale però possono essere racchiuse in due grandi macro-categorie: gross lease (lordo) e net lease (netto).

• Gross Lease
  In poche parole, con un contratto di questo tipo, l’inquilino paga un prezzo più elevato per un affitto “tutto compreso”. Ciò significa che il proprietario è responsabile del pagamento della maggior parte dei costi associati al funzionamento della proprietà, quali manutenzione, assicurazione e tasse sulla proprietà. In questo caso il proprietario è detiene la completa responsabilità del pagamento e della manutenzione dell’edificio.
  Una versione “modificata” di questo contratto è detta Modified Gross Lease. Questa modalità tende a bilanciare le responsabilità tra il proprietario e l’inquilino ed è più comune negli edifici multi-inquilino. In questo tipo di accordo, l’inquilino paga una somma forfettaria per l’affitto e quindi vari costi direttamente correlati alla propria unità specifica, inclusi manutenzione, riparazioni e servizi pubblici, mentre il proprietario paga per altri costi operativi come la manutenzione delle aree comuni e l’abbellimento del paesaggio (nonché assicurazioni e tasse sulla proprietà in molti casi).
• Net Lease
  In un contratto di locazione netto, gli inquilini accettano un pagamento dell’affitto inferiore, assumendosi la responsabilità di alcune o tutte le altre spese “normali” come servizi pubblici, servizi di pulizie, tasse, assicurazione sulla proprietà e così via.
  Esistono 3 tipi di Net Lease:
  • Single Net Lease (N Lease)
    L’inquilino paga l’affitto più i costi di imposta sulla proprietà. In questo caso, l’inquilino paga una parte dell’imposta sulla proprietà dell’edificio in base alla proporzione di metratura da affittare. Il proprietario in genere copre tutte le altre spese di costruzione mentre l’inquilino paga per servizi pubblici e servizi di pulizie.
  • Double Net Lease (NN Lease)
    Un contratto di questo tipo richiede in genere all’inquilino di pagare l’affitto di base e una quota proporzionale dell’imposta sulla proprietà immobiliare (come nel contratto Single Net), oltre all’assicurazione sulla proprietà. Il padrone di casa copre le riparazioni strutturali e la manutenzione di aree comuni come hall e bagni. L’inquilino è di solito responsabile anche della copertura delle spese accessorie e delle spese extra.
  • Triple Net Lease (NNN Lease)
    Questo tipo di contratto pone la maggior parte delle responsabilità sull’inquilino piuttosto che sul proprietario. Oltre all’affitto di base, l’inquilino è anche responsabile di alcuni o tutti i costi di proprietà immobiliare. Questi costi comprendono tutti quelli visti fin ora per gli altri tipi di Net Lease, ovvero assicurazione sulla proprietà, tasse sulla proprietà e manutenzione della proprietà. L’inquilino paga in genere anche i costi di utilità, manutenzione, riparazione e funzionamento.

In questi casi è sempre meglio evitare l’approccio fai-da-te, ma è invece consigliabile rivolgersi a esperti per evitare alcuni errori facili da commettere se inesperti.

Aspetti da tenere in considerazione

Prima di firmare il contratto d’affitto, è necessario, come detto sopra, fare una valutazione accurata dei termini dello stesso per accertarsi che il contratto sia in linea con le esigenze della vostra attività.
In primis, va considerato l’ammontare dell’affitto. Infatti, se il costo effettivo non rispecchia quello calcolato nel vostro business plan e vista la difficoltà di rescindere il contratto, potrebbe essere più cauto considerare altre opzioni che non impegnino un capitale così importante.

È necessario poi considerare la durata del contratto. Infatti, se si pensa che la propria attività crescerà e quindi sarà necessario trovare spazi più grandi, probabilmente è meglio non legarsi ad affitti di lunga durata. In questo scenario sarebbe meglio negoziare un contratto di durata minore, ma con la clausola di rinnovo opzionale da esercitare liberamente alla fine del contratto. Se invece, come ad esempio per le attività di ristorazione, non prevedete l’esigenza immediata di usufruire di spazi più grandi, avere un contratto di lunga durata è la strada più consigliata. Tale opzione garantisce infatti il tempo di consolidare la presenza sul mercato e garantire una clientela stabile e duratura.

Un’altra considerazione da fare è sulla struttura dell’immobile stesso. Se avete l’esigenza di apportare modifiche non solo di aspetto, ma anche di carattere strutturale all’immobile, è meglio accertarsi non solo che il proprietario sia disposto ad accettare tali modifiche, ma che l’immobile stesso sia in grado di essere modificato secondo i vostri progetti.

Per finire, ci sono altri piccoli dettagli in ogni contratto di affitto che però potrebbero, per la natura della vostra attività, risultare cruciali. Ad esempio, se la propria attività è basata su clientela “di passaggio”, è bene accertarsi che il contratto permetta l’installazione di un’insegna. In caso contrario, potrebbe essere messa a repentaglio l’affluenza di una parte fondamentale propria potenziale clientela. Oppure, qualora basiate il vostro successo facendo leva sul fatto di essere l’unico ristorante italiano in un centro commerciale, sarà necessario sincerarsi che il vostro contratto contenga una clausola che impedisca al proprietario dell’immobile di affittare un altro spazio a un vostro “competitor”.

Legge sui cittadini disabili

Un’ultima riflessione necessaria è da farsi riguardo all’ADA (The Americans with Disabilities Act), una legislazione di carattere federale e quindi nazionale, che richiede che tutti i locali aperti al pubblico con un numero di impiegati uguale o superiore a 15, debbano garantire che l’accesso allo spazio sia possibile per le persone disabili. È perciò necessario accertarsi che il proprietario sia d’accordo sull’utilizzo dello spazio che ricadrebbe sotto la legislazione ADA e soprattutto che ci sia un accordo sulle modifiche da apportare (installazione di rampe, aumento delle dimensioni delle porte) e su chi deve affrontare i costi.