Le prospettive della fiorente economia negli Stati Uniti stanno creando condizioni estremamente favorevoli per investire con ottimo rendimento in America nel settore immobiliare, o real estate. In questo articolo si propone una descrizione della metodologia e dei vantaggi, nonché dei costi derivanti dall’acquisto di proprietà per l’affitto negli Stati Uniti.
Costi del mantenimento di una proprietà per l’affitto
I costi per mantenere una proprietà negli Stati Uniti sono un fattore di estrema importanza di cui tenere conto se si intende investire in questo settore ed in questo stato.
Principalmente questi si suddividono in 4 macro categorie, di seguito elencate:
- Assicurazione. Quando si decide di diventare un proprietario, in USA “landlord”, è necessario ed estremamente consigliabile affidarsi ad una assicurazione per prevenire eventuali disagi ed avere la schiena protetta. È quindi importante informare il proprio assicuratore e chiedere informazioni su una specifica polizza assicurativa “del landlord”, a volte nota come polizza antincendio o polizza per rischi speciali. La copertura da una politica di base del landlord non è così ampia come una politica dei proprietari di case, ma include grandi rischi come incendi, vento, furto e danni da ghiaccio. Come regola generale bisogna aspettarsi di pagare dal 15% al 20% in più per l’assicurazione del landlord rispetto a quella per l’assicurazione del proprietario ordinario, ovvero colui che possiede l’abitazione in cui vive. È difficile dire a priori quanto questa potrebbe costare, varia da tanti fattori come il tipo di proprietà, il locatario e lo stato in cui si intende sottoscrivere la polizza.
- Riparazioni e manutenzione. Le spese di questo tipo spesso fanno impazzire i landlord. Si tenga, ad esempio, in considerazione che una recente ricerca ha evidenziato che il 51% dei landlord ha dovuto contattare un idraulico negli ultimi 12 mesi. La stima è simile anche per elettricisti e simili. Se si acquista un immobile già ristrutturato bisogna tenere conto di alcune spese che, se abbastanza oculate, si attestano intorno all’1% del valore dell’immobile Queste spese includono la manutenzione di tetto, finestre, moquette, impianti (scaldabagno, aria condizionata), bagni, cucina, pavimenti, elettrodomestici, rilevatore di fumo e altre piccole cose che vanno monitorate e sostituite nel tempo, piccole spese di cui si deve sempre tenere conto.
- Property Tax: Il profitto ricavato dai proprietari per l’affitto delle loro proprietà sarà inevitabilmente soggetto a tasse. I costi di manutenzione e gestione della proprietà saranno inclusi nelle spese. Al fine di mantenere l’imposta sul reddito, bisognerebbe archiviare tutte le ricevute per qualsiasi lavoro che si ha svolto sulla proprietà, insieme a qualsiasi altro documento utile. Organizzare le proprie finanze richiede tempo e può essere molto difficile: alcuni proprietari potrebbero optare per un commercialista specializzato che li aiuti a gestire le proprie finanze. Questo però potrebbe essere un costo aggiuntivo, ma allo stesso tempo significa che si ha il controllo completo delle proprie finanze e non si riceveranno brutte sorprese dal fisco. Le tasse dipendono dalla zona in cui si intende investire, si può però fare una stima. In media si tenga conto che una media da tenersi “indicativa” potrebbe essere intorno all’1/2% del valore dell’immobile.
- Property Management: Il Property Managament è la struttura che si occupa di gestire l’immobile e di interfacciarsi con l’affittuario. Questa è la spesa principale che bisognerà pagare ogni mese. Questa commissione copre la gestione quotidiana della propria proprietà, come la riscossione e l’elaborazione dell’affitto, la comunicazione con gli inquilini, lo svolgimento di ispezioni annuali sulla proprietà, il coordinamento delle riparazioni e la risposta alle chiamate di manutenzione di emergenza. La commissione da pagare è solitamente una percentuale dell’affitto lordo riscosso, che in media si attesta intorno al 10%, ma troverai anche gestori di proprietà in affitto che addebitano una tariffa fissa mensile. Alcune aziende offrono un accordo tariffario all-inclusive, che include automaticamente una suite di servizi. Altre società separano i loro servizi, permettendo di pagare per assistenza aggiuntiva se necessario. Qualunque sia il percorso scelto, è necessario assicurarsi di comprendere quali servizi saranno coperti dalla commissione di gestione, quali altre commissioni potrebbero apparire e quale sarà probabilmente la propria bolletta mensile media.
Guadagni in rapporto alle spese
Bisogna tenere in conto alcuni fattori importanti. Ad esempio, la zona in cui si intende acquistare l’immobile. Si potrebbe infatti pensare di risparmiare acquistando in zone “disagiate” o socialmente non sviluppate, ma un risparmio iniziale di questo tipo potrebbe rivelarsi un problema in quanto gli affitti dovrebbero di conseguenza essere più bassi e, in generale, chi paga un affitto particolarmente alto manterrà la proprietà ordinata e in ottimo stato, il contrario avverrà per chi paga un affitto più basso, di conseguenza le spese relative alla manutenzione saranno onerose. In queste zone è inoltre particolarmente probabile incorrere in alcuni problemi come il dover “sfrattare” alcuni inquilini. In questi casi spesso a rimetterci è il locatario che deve sostenere spese per la causa e per altre faccende burocratiche.
Come procedere all’investimento
Come accennato sopra se si intende avere un guadagno importante, la proprietà dovrebbe essere in una posizione redditizia.
Avere inquilini nella propria proprietà in affitto porta ad alcune responsabilità. Inoltre, ci sono alcune azioni pratiche per assicurarsi di non perdere denaro ed evitare eccessivi problemi. Sfrattare inquilini problematici, riscuotere l’affitto e mantenere il posto in un buono stato di manutenzione sono solo alcuni esempi. Il tempo libero è fondamentale per far funzionare un investimento immobiliare e per riceverne un buon ritorno nel tempo.
Da un investimento immobiliare derivano una serie di responsabilità. È necessario assicurarsi che gli inquilini ricevano servizi di utilità di base tra cui elettricità, riscaldamento e impianti idraulici. Si è inoltre legalmente responsabili di mantenere la proprietà allineata ai regolamenti edilizi locali.
I buoni proprietari rispondono alle chiamate e hanno una mentalità proattiva. Ciò significa che un investimento immobiliare di successo consuma oltre che a denaro in forma di spese varie, anche parte del proprio tempo.
Si deve tenere d’occhio il proprio investimento. Esistono molte procedure pratiche che aiutano a garantire l’investimento e il suo ritorno. Ad esempio, è necessario riscuotere l’affitto insieme al deposito cauzionale. Il proprio inquilino danneggia la proprietà e non è dovuto a una situazione sfortunata? Bisognerebbe sfrattarli. Naturalmente, vanno basate le proprie azioni su comportamenti e requisiti legali. Per ridurre le spese ed evitare spiacevoli inconvenienti, si potrebbe ad esempio procedere con uno screening dei possibili inquilini, valutando tutte le possibili conseguenze per garantire un buon rendimento dal proprio investimento.
I metodi pratici per investire nel “real estate”, diversi dal possedere ovviamente una proprietà sono diversi, ad esempio acquistando real estate investment trusts. I REIT consentono di investire in immobili senza l’immobile fisico. Spesso rispetto ai fondi comuni di investimento, sono società che possiedono immobili commerciali come edifici per uffici, spazi commerciali, appartamenti e hotel. La loro gestione è però piuttosto complessa e non sarà trattata nel presente articolo. Si possono poi utilizzare piattaforme di investimento online, che mettono in comunicazione investitori disposti a finanziare un particolare progetto. Una possibilità che riduce i rischi e la complessità di gestione, ma ovviamente anche i guadagni, è l’affitto di una singola stanza.
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