Come acquistare un edificio ad uso commerciale in USA – seconda parte
A volte si verificano problemi imprevisti quando le aziende acquistano nuovi edifici negli Stati Uniti d’America. Tutti questi problemi ipotetici potrebbero essere evitati se le società chiedessero ai loro avvocati di stipulare con attenzione accordi di acquisto. Un contratto di acquisto include tutti gli elementi della vendita e viene firmato sia dal venditore che dall’acquirente. Di seguito sono elencate alcune linee guida:
–Non firmare i documenti preliminari con l’idea che i dettagli possano essere forniti in seguito. I documenti preliminari in genere sono contratti vincolanti – anche se i dettagli su di essi sono abbastanza vaghi. È possibile firmare con sicurezza un accordo preliminare incompleto solo se il vostro avvocato assicura che il documento in questione non è un contratto vincolante e che è possibile ottenere il vostro deposito completo su richiesta.
–Attenzione ai cosiddetti “contratti standard”. Praticamente ogni parola in un accordodi acquisto immobiliare è negoziabile. Se è necessario inserire un’ulteriore versione linguistica di alcune parti del contratto per proteggere la propria posizione come acquirente, le modifiche necessarie possono essere scritte a macchina o scritte a mano nelle pagine del contratto o poste su un foglio allegato (chiamato addendum).
–Considerare alternative per un acquisto definitivo. E’ possibile un opzione che prevede di pagare al venditore una somma modesta ed in cambio, il venditore dà il diritto di acquistare l’edificio ad un prezzo fisso entro un periodo di tempo determinato. Se si decide di non comprare, semplicemente si perderà la somma iniziale. Una variazione è quella di firmare un contratto di affitto con un’opzione d’acquisto.
-Fare attenzione ad accettare un accordo firmato da qualcuno che non sia il proprietario. E’ importante provare ad avere l’accordo di acquisto firmato dal proprietario legale della proprietà. Consultare l’avvocato prima di accettare un accordo firmato da un agente o un esecutore. Se il proprietario è una società statunitense, chiedere di vedere la composizione del consiglio di amministrazione che mostra che la persona che firma l’accordo ha la competenza per vendere la società.
-Assicurarsi che l’accordo contenga una descrizione completa. Non accettare un accordo che si riferisce alla proprietà solo per indirizzo. Inserire una descrizione completa e assicurarsi che questa includa tutto quello che pensi di comprare. Se necessario, chiedere al venditore di fornire una perizia che mostri esattamente quello che è coperto dalla descrizione legale.
-Elencare tutti gli impianti e le proprietà personali legate all’edificio. Molti venditori hanno privato una costruzione di attrezzature e impianti importanti . Il contratto di acquisto dovrebbe elencare in dettaglio tutti gli elementi rimovibili, sia gli apparecchi che la proprietà personale, che riteniate parte dell’acquisto.
-Proteggersi contro la consegna tardiva dei locali. In generale in USA, i tribunali offrono a un venditore un margine di tempo per la consegna di un edificio. Se è importante ottenere il possesso in tempo, il contratto dovrebbe specificarlo. Il proprio avvocato può anche includere nel contratto una clausola penale che richiede al venditore di pagare una somma specifica per ogni giorno di ritardo nella consegna della proprietà.
-Utilizzare clausole di contingenza per proteggere i propri diritti. Una clausola di contingenza consente di annullare l’acquisto se non sono soddisfatte determinate condizioni. È inoltre possibile effettuare questa tipologia di clausole sulla vendita del proprio attuale edificio o su rapporti di ispezione sulle condizione dell’edificio che si sta acquistando.
-Avere garanzie per la stesura e scrittura del contratto. Se il venditore ha inserito nel contratto affermazioni sulla condizione dell’edificio o sulla sua conformità alle ordinanze di costruzione, è consigliato includere queste dichiarazioni in una clausola contrattuale denominata “garanzie e rappresentazioni”. Ciò migliora la propria posizione legale se le dichiarazioni del venditore risultano non valide.
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